Как обыграть локацию и не запутаться в позиционировании

Владимир Богданюк: «Сегодня многие застройщики предпочитают работать в группах с партнерами. Мне кажется, что именно комплексный подход в девелоперской работе позволяет выдавать качественные и востребованные продукты на рынок недвижимости».

— Как известно, управление девелоперским проектом состоит из нескольких крупных блоков. Первое – это формирование концепции, второе – создание продукта и третье – его успешная реализация.

Последнее – и есть суть любого девелоперского бизнеса. Задача проектного консалтинга – на каждом этапе применять все имеющиеся в арсенале инструменты и рычаги, чтобы главная цель застройщика была достигнута.

Проекту также может потребоваться переформатирование на различных стадиях реализации, которое, возможно, будет происходить и на стадии проектирования, и на стадии стопроцентной готовности. На конкретном примере объясню, как мы совместно работали с одним из застройщиков.

Кейс

В 2011 г. к нам обратилась компания «Шатер Девелопмент», у которой была в портфеле готовая площадка под строительство и примерное видение формата застройки.
В то время Подмосковье осваивалось в рамках городов-саттелитов. Не было масштабных проектов в границах Новой Москвы, как, собственно, и самой присоединенной территории. Тогда достаточно комфортно чувствовал себя такой сегмент, как загородное жилье, поэтому девелопер планировал построить поселок таунхаусов в окружении лесного массива.
После проведенного нами анализа локации, потенциала развития инфраструктуры района, самой площадки на предмет ее характеристик по рельефу обнаружилась уникальная особенность участка – березовая аллея, причем деревья были здоровые и многолетние.
Девелопер, в свою очередь, предполагал выровнять поляну, поставить стройными рядами сблокированные дома и продавать их.
Мы же предложили взглянуть на проект под другим углом: для начала заменить таунхаусы на малоэтажные многоквартирные дома – этот формат только-только появился на рынке и был для покупателя гораздо интереснее частных домов.
В связи с тем что рядом располагался (и располагается в настоящее время) аэропорт Внуково, для строительства и реализации проекта требовалось больше согласований на тему этажности. Также был задан определенный параметр по плотности застройки, которую возможно реализовать на этой площадке.
Мы просчитали, каким образом будем проводить все юридические, технические и технологические согласования, и в результате выбрали оптимальное решение – строительство трехэтажных многоквартирных домов. Уникальным преимуществом (а впоследствии и конкурентным) стала «посадка» проекта, согласно которой были сформированы маленькие дворовые пространства с сохранением тех самых многолетних берез.
В результате проект приобрел необычную среду: живешь в своей квартире, но с ощущением, что находишься в загородном доме, — тишина, комфорт и уют.
Теперь о финансовых результатах. На тот момент малоэтажное строительство было развито слабо. Тон задавали располагающиеся очень плотно относительно друг от друга огромные, 20-этажные многосекционные дома, часто без элементарной инфраструктуры.
Наш комплекс предусматривал весьма комфортное зонирование, наличие наземных паркингов, закрытую территорию. Подкупала и цена – на уровне 60 тыс. руб. за квадратный метр, при весьма компактных площадях квартир.
Особенное внимание было уделено именно квартирографии проекта. Площадь однокомнатных составляла порядка 35 кв. м, двушки имели около 52 квадратов, трешки – 75 кв. м. Работающий с нами архитектор превосходно выполнил свою задачу: нам удалось сократить площадь неэффективно используемых помещений (холлы и коридоры) и увеличить именно площадь жилых комнат.
Зонирование самих квартир позволило в малых габаритах жилья обустроить эффективно эксплуатируемые помещения. Например, двухкомнатная квартира в 52 квадрата имела два балкона – на кухне и в спальне. Кухня – 9 кв. м, гостиная – 16, спальня – 10. Холл мы сделали минимальным, но при этом запроектировали два раздельных санузла и две лоджии.
Словом, квартиры получились достаточно компактными и функциональными, а цена невысокой. Феномен этого проекта заключался в том, что жилье было доступным, комплекс красивым, а транспортная доступность весьма и весьма перспективной (ко времени старта продаж разворачивался грандиозный проект реконструкции Калужского шоссе, начиналось развитие метрополитена в сторону области). Безусловно, огромное преимущество проекту добавил статус Новой Москвы. Все это позволило выйти на самоокупаемость уже на третий месяц реализации комплекса. Темпы продаж были интенсивны – до 120 квартир в месяц.
Несколько слов нужно сказать и о «подводных камнях», точнее – о подземных водах. На участке застройки очень высоко находятся грунтовые воды, и стало понятно, что в дальнейшем возможно подтопление подвалов. Но своевременное привлечение к работам подрядчика, который специализируется на водоотведении, позволило в дальнейшем избежать «мокрой» проблемы. Специалисты проложили дренажные каналы, и сегодня в подвалах сухо, да и в квартирах нет повышенной влажности. Кстати, это никоим образом не отразилось на стоимости самого проекта.

Если говорить о работе с девелоперскими проектами в целом, то для их успешной реализации следует учитывать целый ряд очень важных нюансов. Часто они лежат на поверхности и не являются чем-то особенным. Вот, скажем, локация объекта. Любой, даже начинающий, девелопер понимает, что удачное местоположение – это половина успеха. А если локацию, скажем, выбрать не представляется возможным. И жилье – вовсе не жилье, а нечто среднее (это я про апартаменты)…

Комплекс, с которым нам в свое время довелось работать, располагался на Люсиновской улице. Наша задача осложнялась тем, что это был объект премиального сегмента, который находился рядом с ЖК «Английский квартал», а напротив активно возводился Sky City (до сих пор не достроен. – Прим. авт.). Словом, приличный объем квартир премиального сегмента и на вторичке, и на первичке. Как конкурировать?

Для начала нам нужно было найти целевую аудиторию. А она, как ни парадоксально, оказалась под носом – на противоположной стороне улицы. Это были собственники «Английского квартала», семьи, которые там уже жили, но хотели поближе приобрести квартиры своим детям (родителям) или дополнительные квадратные метры для себя.

В общем, мы собрали весь локационный спрос, в том числе клиентов из Замоскворечья. В пределах Садового кольца стоимость квадратного метра в этом районе была 600 тыс. руб., но стоило пересечь эту магистраль – и вот он, наш комплекс апартаментов с ценником 250 тыс. руб. за 1 кв. м.

Разница в стоимости плюс опять же хорошая квартирография обеспечили неплохие продажи.

По материалу журнала Development Estate: практика, анализ, технологии: http://de-pat.ru/2017/04/20/как-обыграть-локацию-и-не-запутаться-в/

ТАКЖЕ В РАЗДЕЛЕ