Вопросы реновации: мнение проектировщика

Отвечает Василий Костин, генеральный директор “КБК Проект”:

1.       Обсуждение программы реновации вызвало широчайший общественный резонанс, множество споров в экспертной среде и волнений среди населения. Каким образом, на Ваш взгляд, нужно выстраивать диалог общества и власти в подобных случаях? 

Что, как Вам кажется, было упущено или не сделано городскими властями вовремя? 
А что следует в обязательном порядке предпринять в дальнейшем, чтобы интересы и населения, и инвесторов, и власти были в максимальной степени соблюдены?

Прежде всего давайте не будем забывать, что сама программа реновации предполагает, что все вопросы будут выноситься на общественные слушания. В обязательном порядке, это закон. И именно на этих площадках встречается власть, эксперты и сами жители. Я думаю, что здесь очень важно до каждого жителя донести ясную и понятную информацию о том, что их ожидает. Люди не должны жить в страхе, они должны видеть четкую перспективу. На общественных слушаниях нужно обязательно проговаривать такие моменты, как загрузка инфраструктуры, юридические моменты, касающиеся защиты прав жителей. Например, не всем понятно, чем отличается равноценность предоставляемого жилья от равнозначности, а этот вопрос требует внимательной проработки. Есть множество других нюансов, и экспертное сообщество призвано все хорошенько промоделировать, обдумать и, не побоюсь повториться, обязательно донести результаты своей работы до каждого жителя.

2.      Как Вы думаете, программа реновации приведет к ухудшению или улучшению условий проживания в районах нынешних пятиэтажек? 
Чем, на Ваш взгляд, будут руководствоваться девелоперы при планировке нового облика районов? Какова должна быть плотность и этажность новой застройки? 
Какими должны быть квартиры, в которые переселяют москвичей в рамках реализации программы реновации?

Сегодня мы обладаем всеми техническими возможностями для того, чтобы продумать реорганизацию городского пространства не на точечном уровне, а на уровне всей городской инфраструктуры. У нас есть все для того, чтобы избежать вот этого надвижения, наползания новых микрорайонов на старые. Застройщики должны ясно осознавать, что уровень запросов потребителя сегодня – это нечто совершенно иное, чем те же пятнадцать лет назад. Люди больше времени проводят дома, около дома, многие на удаленке работают. Сегодня нужны развитые общественные пространства, нормальные проезды, парковки, развлекательная инфраструктура и т.д. Люди должны оценить по достоинству новые квартиры с современными стандартами инсоляции, энергоэффективности и организации жизненного пространства. В противном случае мы получим социальные пороховые бочки по всей Москве.

3.      А что, по Вашему мнению, необходимо делать, чтобы сохранить и оптимизировать сложившуюся инфраструктуру в подлежащих реновации районах? 
Как может повлиять программа реновации на благоустройство этих районов? 
Что необходимо учесть, чтобы на реконструированных территориях расширялись возможности для ритейла и развития малого бизнеса?

В данном случае нет необходимости изобретать велосипед, достаточно обратиться к зарубежному опыту и внести свои коррективы, поправки на новые технологии и особенности национального менталитета. Приведу пример. Еще двадцать лет назад в Восточной Германии возникла ситуация, когда молодежь бежала на Запад, потому что просто не хотела жить в безликой серости советского наследия. Власти поставили перед собой задачу: превратить унылую застройку в немецкий город-сад. Нужно было гармонично связать между собой открытые общественные и частные пространства. И они это сделали. Что-то снесли, что-то перестроили, а что-то отстроили заново. Озеленили территории, перенесли супермаркеты из цоколей во внутренние дворики. Им удалось изменить атмосферу в лучшую сторону, а это главное. Сегодня, спустя двадцать лет, наши возможности практически не ограничены. С экономической точки зрения необходимо привлекать долевых инвесторов государственными муниципальными программами поддержки малого бизнеса, в том числе предлагать льготные варианты аренды помещений на рекострутруемых территориях.

4.      В конце мая был принят Закон города Москвы «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве», и 12 гарантий этого закона полностью вошли в окончательную редакцию Федерального закона о реновации. Среди них: включение в программу только тех домов, где за это проголосует не менее 2\3 собственников квартир; предоставление равнозначной квартиры в том же районе (кроме Зеленограда, Троицкого и Новомосковского административных округов), освобождение от взносов на капитальный ремонт, улучшенная отделка комфорт-класса и другие. Кроме того, сегодня рассматриваются механизмы, позволяющие жителям сносимых домов в рамках реновации переехать в квартиру большей площади либо за дополнительную плату (в том же районе), либо бесплатно, но в отдаленный район с более низкой кадастровой стоимостью квартирного метра. 
Как Вы считаете, насколько условия, предлагаемые по программе переселения, адекватны сегодняшним рыночным реалиям и соответствуют ожиданиям и требованиям населения? Насколько проработано и разъяснено жителям понятие «равнозначности»?

Вот как раз те социальные волнения, что мы наблюдаем сегодня в связи с реновацией, и обусловлены прежде всего недостаточной информированностью населения. Кроме того, находятся желающие поиграть страхами людей, не до конца понимающих, кто и как будет определять, какое жилье будет равноценным тому, что они имеют. К тому же, давайте посмотрим в глаза тому факту, что сравнивать нужно не то, что мы имеем сегодня, а то, в каком состоянии наши дома окажутся в ближайшие пять, десять, пятнадцать лет. Уже через пять лет, по мнению экспертов, у нас будет 2-2,5 тысячи аварийных домов. А через пятнадцать лет – шесть тысяч. Они будут непригодны для проживания. Куда бежать тогда? Программа реновации, я считаю, полностью отвечает всем рыночным реалиям и законодательно защищает все жилищные права граждан, включая вопросы регистрации и налоговые льготы.

А самое важное, - это участие в реновации только по добровольному решению собственников и нанимателей квартир на основе голосования.

Для многих это возможность улучшить свои жилищные условия, расширить площадь проживания. Не говоря уже о качестве жизни в современных микрорайонах по сравнению с хрущевскими каменными мешками.

5.      Как в целом скажется программа реновации на рынке недвижимости в Москве?
Насколько эта программа, по Вашему мнению, привлекательна для девелоперов?
Как она повлияет на стоимость первичного и вторичного жилья в столице?
Является ли, на Ваш взгляд, приобретение квартир в домах, включённых в программу реновации, удачным капиталовложением?

Обвала цен не ожидается. По крайней мере, по двум причинам: во-первых, стройка будет происходить не моментально, это процесс длиной в годы; а во-вторых, существует рыночный принцип минимальной маржинальности, и через этот рубеж вряд ли кто-то будет в массовом порядке перешагивать.

Понятно, что по мере увеличения современных комплексов ценность старых квартир в глазах населения будет падать. Что касается первички, то уже сегодня предложение превышает спрос, по некоторым оценкам, на 70-80%. Поэтому давление на девелоперов в сторону снижения цен, конечно же, будет возрастать. Некоторые эксперты говорят, что уже к концу этого года стоимость жилья может упасть на 5-7 процентов. Если и говорить о выгодности инвестиций, то только в долгосрочной перспективе.

Квартиры, получаемые в рамках реновации на замену старых, по общей площади будут больше и здесь, безусловно, люди только выиграют. А больше всего выиграют жители коммуналок, т.к. взамен их комнат они получат отдельные квартиры.

6.      Программа реновации жилищного фонда Москвы будет осуществляться параллельно с другими мега-проектами в столице – редевелопмент промзон, развитие Новой Москвы. Как Вам кажется, насколько эти масштабнейшие проекты взаимоувязаны между собой? Укладываются ли они в некую общую стратегию развития столицы или, напротив, в чем-то противоречат друг другу?

Все эти мега-проекты являются частью одного общего урбанистического процесса. Город отвечает на вызовы времени. Меняется стиль жизни, работы, характер взаимодействия людей между собой. Поэтому можно говорить не только о градостроительной связи между ними, но об органическом взаимодействии. Современные технологии позволяют вести диалог между экспертами, властями и потребителями в онлайн-режиме, постоянно внося необходимые коррективы.

Работа всех Департаментов и Комитетов в Правительстве Москвы, на мой взгляд, достаточно эффективно организована, что видно по скорости внесения изменений в текущие проекты развития города. На основе, кстати, быстрой обратной связи со всеми заинтересованными лицами. Это и жители районов, участвующих в этих программах, и собственники объектов недвижимости, и бизнесмены, и муниципальные органы власти.

Однако есть вещи, которые дают отсроченный отклик, и на это стоить обращать особое внимание. В частности, речь идет об экологических нюансах. Когда ошибка станет очевидной, может стать уже слишком поздно. И здесь должны включиться не рыночные рычаги, а инструменты социального давления. Они есть, и это внушает оптимизм. 

ТАКЖЕ В РАЗДЕЛЕ